Erhaltungs- oder Herstellungsaufwand bei Gebäuden
Wann sind Renovierungsaufwendungen sofort abzugsfähig?
Bei umfangreichen Renovierungsarbeiten an bestehenden Gebäuden, bei denen die Aufwendungen steuerlich geltend gemacht werden können, ist zwischen Finanzamt und Steuerzahler oft umstritten, ob die Aufwendungen sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand oder über die Jahre abschreibungsfähige Herstellungskosten darstellen. Insbesondere geht es um die Frage, ob durch die Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahme eine wesentliche Verbesserung des Gebäudes eingetreten ist. In diesem Fall können die angefallenen Kosten nicht sofort, sondern nur über die Jahre verteilt steuerlich geltend gemacht werden. Wann liegt aber eine wesentliche Verbesserung des Gebäudes vor?
Erhaltungsaufwendungen
Aufwendungen für die Erneuerung von bereits vorhandenen Teilen, Einrichtungen oder Anlagen sind in der Regel Erhaltungsaufwendungen, die sofort als Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben abzugsfähig sind. Bei größeren Erhaltungsaufwendungen kann der Steuerzahler die Aufwendungen bei Gebäuden, die überwiegend Wohnzwecken dienen, entweder im Kalenderjahr der Zahlung oder auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt als Werbungskosten geltend machen.
Nachträgliche Herstellungskosten
Nachträgliche Herstellungskosten sind Aufwendungen, die bei der Erweiterung oder bei einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung eines Gebäudes entstehen. Hierbei ist zu beachten, dass auf Antrag die Kosten für Baumaßnahmen vom Finanzamt als Erhaltungsaufwand zu behandeln sind, wenn die Aufwendungen nach Fertigstellung eines Gebäudes für die einzelnen Baumaßnahmen nicht mehr als 4.000 Euro (Rechnungsbetrag ohne Umsatzsteuer) je Gebäude betragen. Das gilt nicht für Aufwendungen, die der endgültigen Fertigstellung eines neu errichteten Gebäudes dienen.
Wesentliche Verbesserung des Gebäudes
Nachträgliche Herstellungskosten liegen auch vor, wenn Aufwendungen getätigt werden, die zu einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung des Gebäudes führen. Eine wesentliche Verbesserung und damit nachträgliche Herstellungskosten liegen vor, wenn Maßnahmen zur Instandsetzung und Modernisierung des Gebäudes über eine zeitgemäße substanzerhaltende Bestandsteilerneuerung hinausgehen und den Gebrauchswert des Gebäudes insgesamt deutlich erhöhen.
Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs wird der Gebrauchswert eines Gebäudes insbesondere durch die Modernisierung derjenigen Einrichtungen erhöht, die ihn maßgeblich bestimmen. Dies sind vor allem Fenster, Elektrik, Sanitär und Heizungsanlagen. Eine deutliche Erhöhung des Gebrauchtwertes liegt vor, wenn durch die Maßnahme ein Gebäude von einem sehr einfachen auf einen mittleren oder von einem mittleren auf einen sehr anspruchsvollen Standard angehoben wird. Ein Standardsprung wird als erreicht angesehen, wenn mindestens drei der o. g. vier Faktoren in einem zusammenhängenden Zeitraum (i d. R. Fünfjahreszeitraum) über eine zeitgemäße Modernisierung nach dem Stand der Technik hinaus wesentlich verbessert wurden.
Fenster
Die Aufwendungen für die Erreichung mnoderner Umweltstandards sind in der Regel als sofortabzugsfähige Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben anzusehen. Insoweit kann man davon ausgehen, dass der Austausch von einfach verglasten Fenstern durch Isolierglasfenster keinen verbesserten Standard herbeiführt, sondern die Fenster lediglich auf den modernen Stand der Technik gebracht werden. Es spielt keine Rolle, ob die alten ausgetauschten Fenster noch verwertbar gewesen wären.
Elektrik
Im Bereich der Elektroinstallationen muss sich der Wohnstandard durch die Erneuerung wesentlich verbessert haben, damit die Aufwendungen als nachträgliche Herstellungskosten anzusehen sind. So kann zum Beispiel die Umstellung von einer zweiphasigen Elektroleitung auf eine dreiphasige Elektroleitung zusammen mit einem Einbau eines leistungsfähigen Sicherungskastens und einer deutlichen Ausweitung der Anschlüsse als wesentliche Verbesserung angesehen werden. Handelt es sich lediglich um eine zeitgemäße Erneuerung der Elektrik im Gebäude sind die Aufwendungen als sofortabzugsfähiger Erhaltungsaufwand zu beurteilen.
Sanitäranlagen
Als wesentliche Verbesserung ist im Sanitärbereich anzusehen, wenn neue Elemente in die bestehenden Sanitäreinrichtungen eingefügt werden. Beispielsweise weitere Waschbecken oder Duschen. Eine nur zeitgemäße Erneuerung, die mit einem technisch gleichwertigen Ersatz der sanitären Einrichtungen hergeht fällt unter den sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand.
Heizung
Bewertungsprobleme tauchen vor allem dann auf, wenn die Heizungsart gewechselt wird, z. B. vom Kohleofen auf Zentralheizung oder der Ersatz einer Ölheizung durch eine Gasheizung oder auch der Wechsel zu einer reinen Fußbodenheizung. Bilden sich durch den Wechsel der Heizungsart keine deutlichen Unterschiede im Hinblick auf die Art und Weise der Beheizung des Gebäudes, ist von einem sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand auszugehen. Bietet die neue Heizungsanlage aber hochwertigere Beheizungsmöglichkeiten, die über den aktuellen Standard bei Gebäuden hinausgehen, so dürften solche Aufwendungen vom Finanzamt nicht mehr als Erhaltungsaufwendungen angesehen werden.
